property appraisal

[haligi]

so part ng pag-process ng home loan application sa bangko para makabili ng house & lot ay ang pag-appraise ng property na bibilin (or otherwise ang magiging collateral na property).

ano po ba ang mga tinitingnan ng mga real estate appraiser dito?

sa kaso na hindi brand new by an accredited developer, base sa hula ko and konting google ay titingnan ng appraiser ang:

1. value ng lote, kung magkano ba ang lakaran ng per square meter sa area

2. value ng bahay; i assume ganu'n din, estimate nila ang total floor area and multiply by certain average rate ng pag-build ng tinitingnan nilang bahay (halimbawa P20,000 per square)

tama ba ito? gaano ito ka-subjective sa mga appraiser? ang mga appraiser ba ng bangko ay sarili nila or independent 3rd party? kumikiling ba ang mga 'to sa lower appraisal dahil bangko ang kliyente nila (kahit na binabayaran ng loan applicant)?

wala kasi ako experience sa pagpa-appraise, 1st time loan applicant. pero several sellers na ang nagsabi sa 'kin na kung mag-decide ako on their house ay mag-earnest money ako, ayusin nila (pintura, etc.) para mas mataas ang appraisal. yung isang broker nagsabi pa na kaya niya raw na kausapin ang kung sinong bangko para mataas ang appraisal.

nakakakaba tuloy na kung ano ang selling -- kahit yun ang lakaran ng selling sa area -- ay gugulangan ka ng bangko w/ a low appraisal.

appreciate any inputs! ty.

[miletjs]

tama po. value ng lot and value ng house

value ng lot: ang appraisal ng lot madalas ay base sa zoning value. Madalas lagi syang mas mababa sa zoning value. Makikita mo ang zoning value sa website ng BIR.

The bank will also take into consideration your equity. Usually 30-40% is your equity, meaning, kung ang loan amount mo ay 1,500,000 at 1,200,000 ang appraisal value, less than 1,200,000 pa ang ma loloan mo

[haligi]

@miletjs, thanks sa reply.

ngi, ambaba naman kung ganu'n. zonal value eh karaniwan napag-iwanan na ng panahon, malayo sa actual selling -- and sold -- prices. mga x3 or x4 pa nga ang lakaran. baka naman sobra baba maging assessed value and therefore loan amount.

sa value ng bahay, may alam ba kayo kung ano ang pag-evaluate nila? kino-consider ba ang finishing? halimbawa may pagkakaiba ba sa appraiser if yung flooring ay granite tiles or linoleum or hardwood? or if yung fixtures ay sosyalin na german brand versus pangkaraniwan?

[miletjs]

unfortunately, hindi ko alam paano i appraise ang house. ill ask my friends from banks kung paano. yun sa lot and condo lang ang nasabi sakin. Yup, mababa talaga. Kasi ang mga banks business din kaya gusto nila kumita. Baka daw kasi mag risk sila na magpautang ng malaki tapos pag d nakabayad mahirap silang ibenta ang properties. Kaya lagi silang on the safe side.

[haligi]

true. pero merong "safe" side and merong "gulang" side hehe. oh well, ganyan talaga sa 'tin, based on super profits ang mga malalaking negosyo. eh sa ibang bansa tulad ng US, 30 year loan nasa 4% lang ang interest per annum. pero nag-crash sila, so sasabihin ng mga bangko dito, kita niyo na, tama kami na pinagkakakitaan namin nang sobra-sobra ang pinaghirapan ng mga karaniwang mamamayan.

(incidentally kalalabas ng billionaire's list ng forbes asia, 15 na ang pinoy yata, up from 11 ba last year.)

anyway salamat ulit, appreciate the info and input. and if meron pa, pa-post na lang.

[turatko!]

Ganito yan, maraming pinagbabasehan ang mga appraiser ng banko. Syempre isang basehan dito ang development ng lugar. Amenities (if subdivision or condo), kung may kalapit na mga squatters (naku malaking market resistance to!), if flood prone yung area and marami pang iba na makaka affect sa value na lote. (minsan nga nakaka apekto rin yung mga bahay na tumbok ang pagka pwesto).

Sa improvements naman may basehan ang mga appraiser sa pag bibigay ng presyo dito, syempre kung mahal ang ginamit na materyales mataas din ang bibigay ng appraiser. Ang tawag dito RCN (Reproduction Cost New).

Kalimitan ng banko conservative talaga sa pagbigay ng valuation sa Real Estate Mortgage, karamihan ay 60% to 70% lang ang loanable value base sa total appraised Value. Hindi rin bumabase sa zonal value ang mga appraiser, eto tip ko sayo ang mga bank appraiser bumabase din yan sa ibang appraiser ng ibang banko, kung baga nagtatawagan yang mga yan regarding sa mga value psm ng isang area para may guide din sila.

Sige mag tanung ka lang, baka may maitulong pa ako sayo.

[miletjs]

Yun pina appraise namin lot, asa exclusive subdivision. Hindi naman bahain. Ang zonal value ay 6k. ang benta samin ay 8k. ang appraised value ng banko ay kulang-kulang 5800. sabi nila based daw sa zonal value at mahal daw ang benta ng seller. pinakain ko na yun appraiser sa lagay na yon. Hehe

ibang bank naman ito at condo naman, 4 yrs na yun condo, 2.2m ang benta for 33sqm (mura na para sa condo sa Makati). ang appraised value 1.8m. ang loanable ay 1.2m. kala ko hihimatayin ako sa baba ng loanable amount eh.

[turatko!]

^^Ganyan talaga sa banko napaka conservative (80% lang kase ng Market value ang ginagamit nila).

Kaya nga yung mga kaybigan ko hindi ko talaga inaalok na mag loan sa banko.

Sa totoo lang hindi naman kase talaga target ng banko ang ma forclose property na minortgage para kumita (mahal din kase ang pag process neto). Ang goal ng banko eh magloan yung client for thier business (kaya kaylangan ng colateral), mas malaki ang magiging income kase dito.

Mahirap din sa appraiser ang magbigay ng masyadong mataas na presyo, kase sa huli at nagkaroon ng problema yung nagloan (hindi na nakakapag bayad) ang tatanungin eh yung appraiser bakit mataas yung valuation. Marami narin kase ang gumagawa ng sanlang benta, dun naiipit ang mga appraiser.

[haligi]

@turatko! salamat sa inputs. yung RCN makes sense. kumbaga if iko-construct ulit ang bahay ngayon -- same kalidad ng materyales etc. -- magkano aabutin. tapos syempre shave ng konti para conservative (their purposes).

@miletjs so kung nagpa-appraise pala ay makikilala mo (buyer) yung mismong appraiser? ano ba proseso du'n, ang alam ko lang eh may fee ang bangko (karaniwan 3.5k pag w/in MM). so hinihingan ako ng TCT na ia-appraise, tapos yung parang consent ng may-ari ng property. after that ba ay parang ia-advise ako ng bank kung sino ang appraiser at kung kelan ang appraisal, and puwede samahan? para siyempre ma-tantsa din and maybe even persuade hehe. pero mukhang di umubra yung pakain, eh like turatko! said sila din ipit sa bank if magka-prob.

so ito pala, papano if yung appraised value and ang maging loanable amount ay sobrang baba compared sa selling price? as in what if di ko na afford yung magiging kailangan na equity?

tapos @turatko! if hindi sa bangko, sa'n naman makaka-loan (except for pag-ibig) ng pambahay?

salamat.

[haligi]

isa pa pala, yung ilang seller ng mga natingnan naming bahay nagsabi na if gusto namin, puwede kami mag-earnest money. gagamitin nila for some repairs and/or repaint before ipa-appraise. para daw mas mataas ang appraisal.

makes sense to me. pero gumagana ba 'yon? and ang takot ko is related sa tanong ko sa taas, what if sobrang baba pa rin ang appraisal ng bank such that di ko na afford yung equity. eh pa'no yon, nakapag-earnest money na.

[quinone]

kakabenta lang namin ng house. 3.3M ang benta, 2M lang ang approved ng bank (the seller/owner will be asked by the bank to sign this certain paper so the owner knows magkano ang na-approve, may "valid up to <date> yan as per the bank"). as per agreement, sa buyer rin ang capital gains, paperwork, etc.

we had to wait for a few months para ma-raise niya yung equity na 1.3M. (safe for the seller/owner because he knows the buyer has been allowed by the bank an amount of 2M based nga sa minention ko na pinirmahan).

nung na-complete na niya equity amount, they paid 1.3M upfront (sa bank nag meet), after noon paperwork para ma-release ang bank loan.

so afaik, babayad ka muna ng equity. if you don't have enough i don't think the seller/owner will sell to you since alam niya magkano lang approved ng bank sayo.

ang earnest money normally, if you don't buy the house after a certain period based sa napag-usapan ninyo, it gets forfeited. parang to compensate for the loss of business during the time na idle yung property; sa case namin rental kasi yun. pero i doubt na tataas ang appraisal ng bank sa house just because you made repairs ang repainted it...i don't know really pero parang duda ako. experienced ba yun kausap mo sa pagbebenta ng property? the appraiser is usually a 3rd party and not from the bank, para hindi biased. i doubt you'll be able to haggle with him/her.

[haligi]

@quinone salamat sa input, laking tulong.

you answered one of my wife's questions, if nalalaman ba ng seller ang appraisal ng bank. baligtad ang concern niya, pa'no daw if mataas ang appraisal ng bank, mamaya taasan ng seller yung asking hehe. pero for all yung reasons natin so far, i doubt na tataas ang appraisal.

yung du'n naman sa earnest money, agree, yun naman ang silbi ng earnest money. pero yung pag-earnest money BEFORE ng appraisal, yung idea sana as per yung seller/s na nakausap ko is gagamitin naman nila to repair/beautify the house para sana mas mataas ang appraisal.

so kumbaga 2-way naman dapat 'yon. while proteksyon ni seller 'yon na seryoso yung buyer, if tinuan naman ang usapan then iniisip ko lang ay sana may some sort of agreement na if sobrang layo talaga ng appraisal and therefore loan amount ng bangko, then either puwedeng solian (total napaganda na naman yung house and kay seller pa rin yon). although syempre nasa usapan naman 'yon if payag ang parties.

as for appraiser, while 3rd party sila, ang intindi ko si bangko ang mangongontrata. so di ako magugulat -- in fact expected ko -- na may bias sila sa kung ano ang makakabuti sa bangko, i.e., lower appraisal. ironic lang dahil pinabayad ni bangko si buyer hehe.

[quinone]

so kumbaga 2-way naman dapat 'yon. while proteksyon ni seller 'yon na seryoso yung buyer, if tinuan naman ang usapan then iniisip ko lang ay sana may some sort of agreement na if sobrang layo talaga ng appraisal and therefore loan amount ng bangko, then either puwedeng solian (total napaganda na naman yung house and kay seller pa rin yon). although syempre nasa usapan naman 'yon if payag ang parties.

very risky though. oh, and the earnest money nga pala, if you get to buy the house within the agreed time then it gets deducted sa equity. it seems medyo worried ka sa equity...siguro dapat kung magkano man yung amount ng prospective house mo, be sure na may equity ka na 1/3 ng value...feeling ko lang mas safe yun, mas mabuting safe at sobra kesa kulang. minsan looking for a house takes you years, don't rush...goodluck!

[haligi]

@quinone, i know what you mean. wala pa naman kami 1 year naghahanap ng seryosohan. mga half year pa "lang" yung tawag dito tawag dun, tripping dito tripping du'n, suyod dito suyod du'n hehe. mahigit 1 year na ring desidido na panahon na.

in fact ngayon ay may short list na kami. and syempre ganu'n talaga, yung pinaka-type namin ay yung pinakamahal na it seems di na matatawaran pa.

para madali halimbawa ang selling price ay 1M. kung sa equity, kaya naming magbuno ng 300k or 30%. so yung 700k or 70% of selling price ay sa bangko uutangin.

kaya ako nababahala sa appraisal. if binarat, halimbawa sabi nila na 700k lang ang appriased value ng property, tapos sabihin na nating pumayag ang bank na 80% of appraised value ang pauutangin sa 'kin, that's only 560k. so kahit meron sana akong 30% pang-equity based sa selling price, if hanggang 560k lang pautang ni bangko, short pa 'ko ng 140k. meaning ang dapat na pambayad ko on-hand kay seller ay 300k + 140k = 440k, na 44% ng selling price niya!

sana nga sapat na ang 30% of selling na kaya kong bunuin. iniisip ko baka bahala na si batman, pa-appraise na rin yung property nang hindi na nire-repair. total maliliit na bagay and sana na lang makita ng appraiser na no biggie naman yung repairs kumpara sa angking value ng buong property. if binarat and di kaya saluhin ang shortfall, either pakiusap kay seller na antay muna habang ipon if aabutin, or if sobrang barat and di ko maa-afford ang money down, puwes no contest, kelangan kalimutan hehe.

salamat sa inputs!

[haligi]

siya nga pala, mabalik sa usaping repair bago appraise. may nakausap kaming dating taga-bangko. ang alam niya raw, pag inappraise ang property, may leeway nang konti sa loan amount for repairs. halimbawa sa kasalukuyang state ang appraisal is 700k, parang puwede raw makiusap (?) na gawin nang basis ay say 900k, total yung extra 200k ay mapupunta sa repairs, after which 1M na ang actual value.

alam niyo ba kung puwede talaga? yung nakausap kasi namin ay hindi taga loans, pero related. sa collections siya ng home loans so kahit papano sigurado may alam. kaso taga back office so medyo parang hearsay, di naman kasi sa grupo nila ang pag-approve hehe.

[quinone]

based on your example, don't buy the house worth 1M kasi it is out of your budget. hehe if 1/3 equity doesn't seem to be working sa computations ninyo on prospective houses, then make your equity higher or lower your budget sa house.

diba sa una naman when buying a house you set the budget first and location. unless of course you have relatives you can ask money from, kung kapusin sa equity...add to that baka biglang may other expenses.

edit: maybe, ganyan rin naging issue ng bumili ng house namin. kasi ang tagal bago niya nabuo yung equity, lampas sa promise time niya. sana someone more experienced in this matter can give you an advice.

[haligi]

oo nga, actually had the 30% in mind dahil yun nga ang kaya ko i-equity. yun lang, nakahanap kami ng type namin na bahay na sakto yung 30% namin pang-equity on the selling price. since question mark ang appraised value, du'n ako nababahala. at any rate tama ka, syempre kung di ubra sa bank, atras. ayaw din naman nating maalanganin sa budget.

baka nga ipa-appraise ko na nang kahit walang repair repair, nang magkaalaman hehe.

salamat!

[miletjs]

yun nakausap ko na bank, walang "leeway" for repairs.. kundi mag loloan ka na din ng pang "renovate" sa kanila. meron yata na mga banks na nagpapaloan for purchase of house and lot + renovations (d ako masyadong sure dito).

Pero ang alam ko lang, laging asa safe side ang bank. Kasi nga baka mawalan ng pambayad yun buyer, eh d pahirapan ibenta kung masyadong malaki ang pinaloan nila. Yes, pwede mangyari na sobrang baba ang mapa loan sayo (like dun sa condo na pina appraise namin, lumabas eh kailangan pa namin magdagdag ng 1M which is too much for us naman). Hindi ko kasi pinakain yun appraiser non.. minadali ko pa (haha). baka nainis.

Nasabi na ng iba yun mga sagot sa tanong mo. Earnest money gets forfeited on a specified date pero deductable sa equity mo. and yes may bayad ang appraisal. 3500 usually. May bank na 2k yata ang initial payment tapos to follow yun 1500. I would suggest kung may pang 30% ka naman, then take chances. Kung masyadong baba, cut loss (sa 3500 mo).

[haligi]

@miletjs mukhang ganu'n na nga. pa-appraise and hope for best hehe.

so pa'no pala nangyari in your case nung pag-appraise? may scheduled date, tapos mineet mo sa property yung appraiser? i'm sure naabisuhan yung property owner/seller, so may tao din siya du'n (or naabisuhan kung may nakatira du'n)? and pa'no yung napakain mo pa yung isa, mineet mo muna before appraisal, or after appraisal chinika mo?